Според сайта investor.bg, българите купуват все повече ваканционни имоти край морето , а интересът на чужденците към покупка на имоти с инвестиционна цел у нас се е удвоил през декември 2016 и продължава да расте .

Причините за това са много, но основната, че в момента парите са евтини. Това е особено вярно за Европа, след като Европейската централна банка поддържа курса на намаляване на лихвените проценти .

Лихвите по депозитите в България също са много ниски, като при повечето банки те са под 1%.

Ако добавим и ефектите от Brexit върху паунда, който поевтиня с 10% спрямо еврото след референдума на острова, можем със сигурност да заключим, че депозирането на пари не е оптимален избор - както у нас, така и в чужбина. Разбираемо инвеститорите търсят по-доходни и сигурни инвестиционни възможности.

Възможности не липсват, но степента на доходност и риск варира, обикновено право пропорционално на степента на финансово образование на инвеститора. Ето защо основният въпрос, който все повече хора задават е каква е най-подходящата инвестиция за хора, които не са икономисти и нямат времето, познанията и капитала лично да инвестират в акции, опции, индекси, стоки, собствен бизнес и т.н.?

"Рискът не е в инвестицията, а в инвеститора."

Анди Танър

На пръв поглед недвижимите имоти изглеждат добър избор за много инвеститори, тъй като поне наглед не са обвити в мистиката на сложни термини и платформи, а не на последно място са физически активи, които хората смятат, че разбират и лесно могат да управляват.

Друга причина инвестициите в имоти да са популярни, особено в България, е, че традиционно българите са възпитани, че е важно на притежават собствен имот - знаем поговорката "Най-добрите инвестиции са в земя, злато и образование". Но доколко успяваме да превърнем земята в злато и каква роля играе образованието в това?

Целта на този материал е да помогне на начинаещите инвеститори (основно в имоти, но не само).

Има няколко основни понятия, на които бихме искали да обърнем внимание, за да могат начинаещите инвеститори да извлекат максимална полза от своите сделки. Те са:

Разлика между инвестиции с цел пасивни приходи и с цел капиталова печалба

Просто казано, от гледна точка на инвеститор, капиталова печалба се генерира, когато един актив се закупи евтино и се продаде скъпо.

От друга страна, ако даден актив генерира приход в резултат от получаван паричен поток (например ежемесечно) с минимални или почти никакви усилия от страна на инвеститора, казваме, че той генерира пасивен приход. Естествено и приходите и капиталовата печалба могат да бъдат отрицателни – т.е. активите могат да генерират загуба.

В сравнение с инвестициите с цел пасивни приходи, тези с цел капиталовата печалба имат потенциала да генерират доста по-голяма печалба (или загуба), за доста по-кратък период от време. С други думи инвестиции с единствена цел капиталова печалба могат да крият по-голям риск.

Поради тази причина препоръчително за успешна инвестиция в актив, който не познавате професионално, е да изберете добър баланс между пасивни приходи и възможност за капиталова печалба в средно-срочен план. По този начин, докато чакате най-доходния момент за изход от инвестицията (продажба с печалба), тя ще генерира регулярни приходи.

Специфики на инвестиционните имоти

Всеки актив генерира и разходи. Недвижимите имоти също генерират разходи – например за ремонти и поддръжка, амортизация и реновиране, данъци и такси, консумативи. В случай, че имотът не генерира и приход, с който тези разходи да бъдат покрити, той е на загуба. Такъв е примерът с имот, който се използва за живеене и не генерира никакви приходи. Това е една от причините такъв имот да не се счита за инвестиционен актив.

Често срещана грешка е хората да приемат покупката на имот за живеене за дългосрочна инвестиция, като смятат, че цената му ще нарасне с времето и така биха могли да генерират капиталова продажба. Често цената не нараства достатъчно, за да покрие разходите за поддръжка, генерирани от имота. А в случай, че тя намалее, активът генерира загуба.

Инвестиционен е такъв имот, който генерира приход – например от наем. Тук е важно да отбележим, че различните типове имоти генерират различни по размер приходи от наем. Например ваканционни и търговски имоти и производствени площи могат генерират по-високи приходи от жилищните имоти.

Ето защо в Prime Developments ние специализираме в изграждането, поддръжката и отдаването под наем на ваканционни инвестиционни имоти и предлагаме гарантирана нетна доходност от 6% на годишна база.

Основни принципи за генериране на пасивни приходи

Успешните инвеститори разбират и прилагат три основни принципа, за да генерират пасивни приходи. Тези принципи позволяват на инвеститора да използва по-голям капацитет от този, който той би имал индивидуално. Този капацитет може да е във вид на време, средства или идеи.

Принципите са капитализиране на:

  1. Идеите на другите – при този принцип инвеститорът взема успешна идея, която решава реален проблем и я подобрява (това е начина, по който работят реновациите);

  2. Енергията на другите – при този принцип инвеститорът наема други хора, които имат експертиза, образование и опит различни от неговите или просто използва времето на другите, за да реализира своите (или чужди) идеи, които не би могъл да осъществи сам и за същото време (по този начин работи бизнеса);

  3. Парите на другите – при този принцип инвеститорът използва парите на другите, за да може да управлява активи, които не биха били посилни за неговия капитал. Има различни варианти за постигането на този принцип – при някои активи (обикновено ценни книжа) това се нарича ливъридж (или финансов лост). Друг вариант за възползване от този принцип е стратегическото използване на кредити. Това е много широко използвана стратегия от инвеститорите в недвижими имоти.

Кредитите (и дълговете като цяло) могат да бъдат „добри“ и „лоши“. Лош е дълг, чрез който не са закупени активи, които да генерират парични потоци. Чрез добрия дълг инвеститорът би могъл да закупи активи, които генерират парични потоци, които позволяват не само погасяването на дълга, а в перфектния случай и генерирането на печалба. След изтичането на периода на дълга, активите остават собственост на инвеститора и могат да бъдат продадени с цел капиталова печалба.

Възползването от третия принцип е особено атрактивно в момента, тъй като парите са евтини, лихвите ниски и е възможно да дадена инвестиция да бъде кредитирана при ниска цена.

Например в момента кредит с лихва от 4.5% на годишна база е напълно постижим, а на пазара има оферти за имоти, които имат по-голяма гарантирана доходност – например 6% нетна доходност на предлаганите от Prime Developments ваканционни инвестиционни имоти. Тук е много важно да се има предвид лихва (проста или сложна), която обикновено се прилага при кредитите и е необходимо правилно да се подбере размерът на самоучастието и срока на кредита, за да се получи оптимален приходен резултат за инвеститора във ваканционните имоти, предлагани от Prime Developments.

За повече информация относно възможностите за инвестиции във ваканционни имоти, нашите оферти или безплатна консултация относно инвестиции, можете да се свържете с нас.